物業(yè)收了停車費，遇車輛毀損卻稱“不承擔責任”，這合理嗎？不合理！物業(yè)收取業(yè)主的車位費，就應盡法定或約定的合理管理義務。小區(qū)內(nèi)景觀水系運行的水、電費，也要業(yè)主在物業(yè)服務費之外按實際耗費進行分攤？不合理！物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業(yè)管理服務費中列支，不應向業(yè)主額外分攤。

針對商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等領域出現(xiàn)的種種坑人“霸王條款”，9月21日，中消協(xié)一一進行點評。

問題1：出售方不能履行義務時，完全免除己方定金責任

例如，在未簽署正式預售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

點評意見：收受定金的一方不履行合同約定的義務時，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償定金數(shù)額相等的錢款，即雙倍返還定金。該格式條款的規(guī)定完全規(guī)避了經(jīng)營者不履約所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規(guī)定。

問題2：商品房買賣合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時，將“宣傳視為要約邀請”規(guī)避責任

例如，買受人在簽訂本合同時，經(jīng)現(xiàn)場查看、查閱相關文件手續(xù)等方式已做全面細致了解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買受人自愿購買該物業(yè)。買受人在現(xiàn)場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準。

點評意見：商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開發(fā)商無權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應履行相關義務，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

問題3：出賣人享有最終解釋權(quán)，排除對方權(quán)利，免除己方責任

例如，出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)。

點評意見：如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限制對方權(quán)利的，該條款無效。

問題4：擴大不可抗力適用范圍，為延期交房免責

例如，因設計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。

點評意見：該條款屬于對不可抗力的濫用。設計調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經(jīng)營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

問題5：房屋租賃期滿后，限制消費者與房屋所有人直接交易

例如，自租賃期滿合同終止后三個月內(nèi)，甲方（承租人）不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應向乙方（中介機構(gòu)）交付月租金的200%作為賠償。

點評意見：租賃期限屆滿合同終止后，消費者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，中介機構(gòu)無權(quán)予以限制，更無權(quán)要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

問題6：裝修施工存在問題，將材料費轉(zhuǎn)嫁給消費者

例如，裝修施工期間屬于甲方（消費者）購買材料由乙方（裝修公司）施工的項目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。

點評意見：消費者自購材料屬于其自身財產(chǎn)，因經(jīng)營者施工質(zhì)量不合格對消費者造成的損失應由經(jīng)營者一并承擔。該條款減輕了經(jīng)營者應承擔的責任，屬于不公平格式條款。

問題7：違約金的設定標準過低，經(jīng)營者的違約成本較小

例如，施工方違反合同約定出現(xiàn)工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費者支付違約金。

點評意見：此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補因無法及時入住導致的實際損失（如延長租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費者主張違約責任的權(quán)利，減輕經(jīng)營者賠償責任。

問題8：將預付款視為定金或違約金，解除合同時不退款，加重消費者責任

例如，甲方（消費者）除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預付款，乙方（經(jīng)營者）不予退還；若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔乙方所有損失。

又如，甲方（消費者）如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。

點評意見：經(jīng)營者單方規(guī)定消費者解除合同時，不退已支付預付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營者，屬于加重消費者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時，違約金不應超過合理數(shù)額。

問題9：物業(yè)公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務的民事責任

例如，物業(yè)服務企業(yè)對本協(xié)議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔對車輛的保管義務，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業(yè)服務企業(yè)不承擔責任。

點評意見：物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主的車位費，應盡法定或約定的合理管理義務。該條款約定，物業(yè)服務企業(yè)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬于物業(yè)服務企業(yè)免除自身責任和法定義務。

問題10：在物業(yè)管理費外要求業(yè)主分攤公用費用，加大業(yè)主的責任

例如，物業(yè)綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用，景觀水系運行的水、電費按實際耗費進行分攤。

點評意見：物業(yè)管理區(qū)域應當包括景觀等小區(qū)內(nèi)的公用設施和場地，因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業(yè)管理服務費中列支，不應向業(yè)主額外分攤。

靖邊縣人民政府回復：金地華府一期項目由陜西金地置業(yè)有限公司開發(fā)建設。該項目已取得《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《靖邊縣商品房預售許可證》，合同約定交房時間為2020年12月31日。因陜西金地置業(yè)有限公司與施工單位陜西銅川煤礦建設有限公司存在賬務糾紛，加之受新冠肺炎疫情等因素影響，陜西金地置業(yè)有限公司無法如期交付房屋，我縣多次督促，該公司承諾向一期符合接房條件的業(yè)主免收一年物業(yè)費作為補償，并向符合接房條件業(yè)主每戶補償5000元違約金，2021年9月份陸續(xù)向金地華府一期買受人交房。

針對延期交房問題，我縣依據(jù)《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》（陜建房發(fā)〔2019〕1010號），對陜西金地置業(yè)有限公司的不良行為扣除14分，評定為信用等級差企業(yè)；對于開發(fā)企業(yè)違規(guī)交房問題，依據(jù)《陜西省建設工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理條例》第66條之規(guī)定，對陜西金地置業(yè)有限公司罰款299萬元。同時，我縣于2022年6月27日委托陜西建大建筑技術服務有限公司對金地華府一期1#、2#、3#、4#住宅樓地基基礎及上部結(jié)構(gòu)安全進行檢測鑒定，目前，檢測鑒定工作正在進行當中。待檢測機構(gòu)對金地華府一期1-4號住宅樓的結(jié)構(gòu)安全檢測鑒定完成之后，我縣將立即責成陜西金地置業(yè)有限公司進行整改，并完成項目竣工驗收，為一期廣大業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。