西部網(wǎng)訊（記者 辛超 裴豐瑤）全款買下的商鋪，宣傳的是“售后返租”模式，到付租金時開發(fā)商卻不按合同返租。近日，西部網(wǎng)多位網(wǎng)友投訴，因“售后返租”問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛。部分業(yè)主認為開發(fā)商單方面停止返租，拒絕支付違約金，侵害了自己的合法權益。

針對市場上出現(xiàn)的開發(fā)商“售后返租”的銷售模式是否合法？其中有哪些風險？陜西浩公律師事務所主任律師趙小東進行了分析：

什么是“售后返租”？

“售后返租”又稱“售后包租”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十五條的規(guī)定：“售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。”從上述規(guī)定可知，“售后包租”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商常用的一種房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，即開發(fā)商返租購房者或投資者購買的商業(yè)地產(chǎn)（返租年限多為3至10年），在此期間由開發(fā)商整體進行商業(yè)運營，固定每月向投資者返還一定比例的租金。

“售后返租”是否合法？

根據(jù)國務院建設行政主管部門于2001年4月4日發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”以及住房城鄉(xiāng)建設部于2010年4月13日發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條規(guī)定：“不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易?！?/p>

由此可見，對于未竣工的商品房和預售房，國家是明令禁止采取“售后返租”的方式銷售的，但是對于已竣工的商品房或是現(xiàn)售房是否能采用“售后返租”的方式進行銷售，法律、法規(guī)等對此并無明文規(guī)定。因此，根據(jù)“法無禁止即自由”的原則，對于已竣工的商品房或現(xiàn)售房，開發(fā)商是完全可以采取“售后返租”的方式進行銷售的。

“售后返租”的法律風險

對廣大購房者而言，如上文所述，對于已竣工的商品房或現(xiàn)售房，購房者可以采取“售后返租”的形式進行購房。但對于未竣工的商品房和預售房，國家則明令禁止采取“售后返租”的方式進行銷售。故在此提醒廣大購房者，對于商品房定價明顯虛高的、開發(fā)商實力明顯不足、折算的返租明顯超市場水平的、返租和履約懲罰條款沒有實質(zhì)性保證的，購房者應謹慎投資。